2025년 다주택자 주택담보대출 총정리! 규제지역 LTV 30% vs 비규제 60% 차이

 

픽사베이

 

"다주택자라서 대출이 안 된다고요?" 이제 이런 말은 옛말입니다! 2023년부터 규제가 완화되어 다주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 되었습니다. 하지만 여전히 1주택자나 무주택자에 비해 제한적인 조건이 적용되고 있어 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 특히 2025년 3월 현재, 다주택자는 규제지역에서 LTV 30%, 비규제지역에서 60%까지 대출이 가능해 지역에 따른 차이가 큽니다. 게다가 DSR 40% 규제는 여전히 유지되고 있어 소득 대비 상환 능력도 중요한 변수로 작용하고 있습니다. 오늘은 다주택자를 위한 주택담보대출의 LTV 조건부터 DSR 규제, 금리 차이까지 모든 것을 알아보겠습니다!

다주택자 주택담보대출, 어떻게 달라졌나?

과거 문재인 정부 시절인 2018년 9월 13일 이후 규제지역 내 다주택자의 주택담보대출은 전면 금지되었습니다. 하지만 2023년 3월 2일부터 규제가 완화되어 다주택자와 임대사업자도 규제지역에서 주택담보대출을 받을 수 있게 되었습니다. 이는 부동산 시장 안정화와 실수요자 보호를 위한 정책 정상화의 일환으로 볼 수 있습니다.

 

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다주택자 LTV 조건, 지역별로 크게 달라요

다주택자의 LTV(주택담보대출비율)는 주택 소재지가 규제지역인지 비규제지역인지에 따라 크게 달라집니다. 2025년 3월 현재 적용되는 다주택자 LTV 조건은 다음과 같습니다:

지역 구분	다주택자 LTV	1주택자/무주택자 LTV
규제지역 (서울 강남, 서초, 송파, 용산 등)	30%	40~50%
비규제지역	60%	60~70%

예를 들어, 10억원 주택을 담보로 대출을 받을 경우, 규제지역에서는 최대 3억원까지, 비규제지역에서는 최대 6억원까지 대출이 가능합니다. 이는 같은 주택이라도 소재지에 따라 대출 한도가 두 배 차이가 날 수 있다는 의미입니다.

DSR 40% 규제는 여전히 유지

LTV 규제가 완화되었지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 여전히 40%로 유지되고 있습니다. DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율로, 가계부채 관리를 위한 중요한 지표입니다.

DSR 규제로 인해 LTV 한도까지 대출을 받기 위해서는 충분한 소득이 뒷받침되어야 합니다. 예를 들어, 연소득 1억원인 경우 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 4,000만원을 넘지 않아야 합니다.

지역별 DSR 적용 기준은 다음과 같습니다:

• 투기지역, 투기과열지구: 40% 적용 (서울 강남, 송파, 서초, 용산)
• 조정대상지역: 50% 적용
• 그 외 지역: 60% 적용

다주택자 대출 금리, 일반 대출보다 높아요

다주택자에게 적용되는 대출 금리는 일반적으로 1주택자나 무주택자보다 높게 책정됩니다. 2025년 현재, 다주택자 대출 금리는 일반 대출보다 약 0.5~1% 포인트 높은 수준입니다. 이는 대출 비용을 증가시켜 다주택 보유의 부담을 높이려는 정책적 의도가 반영된 것입니다.

예를 들어, 일반 대출 금리가 4%라면 다주택자에게는 4.5~5%로 적용될 수 있으며, 이는 월 상환액을 평균 15~20% 증가시킬 수 있습니다.

다주택자 주택담보대출 활용 전략

1. 비규제지역 부동산 활용하기

다주택자는 LTV가 높은 비규제지역 부동산을 활용하는 것이 유리합니다. 비규제지역에서는 LTV 60%까지 적용받을 수 있어 규제지역(30%)보다 두 배 높은 대출 한도를 활용할 수 있습니다.

2. 소득 증빙 철저히 준비하기

DSR 규제로 인해 소득 증빙이 매우 중요합니다. 특히 사업소득자의 경우 최근 2~3년간의 소득 증빙 자료를 철저히 준비하여 대출 한도를 최대화할 수 있습니다.

3. 대환 대출 활용하기

2023년부터 1년 한시적으로 기존 대출을 갚기 위한 대환 대출 시 현재 DSR이 아닌 기존 대출 시점의 DSR을 적용하는 조치가 시행되었습니다. 이를 활용하면 DSR 규제에 따른 제약을 일부 완화할 수 있습니다.

임대사업자 주택담보대출 특례

임대사업자의 경우, 일반 다주택자와 동일한 LTV 조건이 적용됩니다. 과거에는 전 지역에서 주택담보대출이 금지되었으나, 2023년 3월부터 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60% 한도로 허용되었습니다.

다만, 정부는 등록임대 사업자에 대해 규제지역 내 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대하는 방안을 추진한다고 밝힌 바 있어, 향후 변화 가능성이 있습니다.

마무리: 다주택자도 현명하게 활용할 수 있는 주택담보대출

2025년 현재, 다주택자도 주택담보대출을 받을 수 있게 되었지만 여전히 1주택자나 무주택자에 비해 제한적인 조건이 적용됩니다. 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출이 가능하며, DSR 40% 규제는 계속 유지되고 있습니다.

다주택자가 주택담보대출을 효과적으로 활용하기 위해서는 지역별 LTV 차이를 고려하고, 충분한 소득 증빙을 준비하는 것이 중요합니다. 또한 대출 금리가 일반 대출보다 높게 책정된다는 점을 감안하여 재무 계획을 세워야 합니다.

부동산 정책과 금융 규제는 시장 상황에 따라 계속 변화할 수 있으므로, 최신 정보를 지속적으로 확인하는 것이 필요합니다. 현명한 전략으로 다주택자도 주택담보대출을 효과적으로 활용할 수 있습니다!